2011年，

　　楼市调控力度更大，效果逐步显现，

　　需求萎靡、观望情绪浓厚，

　　让房企在这个“冬天”不好过。降价求生、以价换量

　　成为开发商最佳应对手段，

　　降价潮此起彼伏……

　　持续调控终于按住房价

　　盘点2011年楼市十大关键词

　　“2011年，对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年。楼市既在延续2010年的调控思路，又进行了调整和梳理，力度更大。限购、限贷等调控政策效果显现，市值缩水、资金链断裂、需求萎靡、观望情绪浓厚，让房企在这个‘冬天’不好过。降价求生、以价换量成为开发商最佳的应对手段，降价潮此起彼伏……”

　　关键词一：国八条

　　2011年1月26日，国务院常务会议再次推出八条房地产市场调控措施(即“国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策，标志着管理层针对房地产市场的调控力度继续加码。

　　随后，上海率先出台地方细则，共九条措施，要求坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房。其中第七条关于限购的细则显示，本市居民若拥有2套住房后则暂停其在上海购房，外地户籍居民拥有1套及以上住房，也将受到“限购”。

　　点评：“国八条”为2011年房地产市场整体走向和发展奠定了一个总的基调。

　　关键词二：“降价潮”

　　2011年10月下旬，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%，拉开了沪上房企大幅降价的序幕。

　　在调控作用下，房企在面对巨大的资金压力下相继选择了“以价换量”，尤其是在年度营销目标的倒逼下，整个上海房价下跌的趋势已经逐渐成形。2011年12月，沪上降价优惠促销的楼盘数量达到了202个，为全年最高。

　　星河湾这样的豪宅类产品也选择了随行就市，于2011年12月18日宣布旗下在上海的两个项目进行了价格调整。星河湾还对老业主给予补偿，补偿金额创下中国房地产市场纪录。

　　点评：在“降价潮”的推动下，住房市场的居住属性开始回归，逐渐从卖方市场转变为买方市场。值得一提的是，大幅度的降价行为更是引发老业主的维权，龙湖、绿地、中海旗下楼盘的售楼处均遭遇老业主“维权”，降价的后续问题逐渐显现。

　　关键词三：房产税试点

　　自2011年1月28日起，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。同时，适用房产税率定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率减为0.4%，而房产税的税基按交易价70%计算。

　　此外，上海房产税对家庭全部住房面积人均不足60平方米的居民暂免征收，持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　点评：房产税试点，开辟了楼市调控新思路。房产税扩大征收范围可以打击炒房和囤积房源，起到抑制投机的作用。

　　关键词四：“限贷”

　　自“国八条”推行之后，各大银行就陆续收到政府监管部门的通知，要求首套房贷款执行基准利率。2011年2月初，沪上工、农、中、建、交五大行相继取消了首套房“8.5折”利率优惠。

　　业内专家将其解读为将投资需求逼出房地产市场的一种调控手段，同时也认为，监管部门密集调控、银行信贷额度紧张，也是各家银行“惜贷”的主要原因。

　　点评：利率优惠取消直接作用在了经济实力并不雄厚的首套自住群体，加重购房者基础生活负担，并因此影响到一批储蓄有限且收入增长性并不看好的置业家庭的购房决策。

　　关键词五：一房一价

　　2011年5月16日，上海市发改委公布了《商品房销售明码标价规定》实施细则。要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。对违反明码标价规定的房企将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

　　《规定》对商品房经营者提出了严格的要求，商品房经营者应当对每套商品房都进行明码标价，明确标示商品房价格及其他相关因素，同时亦要求商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

　　业内专家指出，此举旨在规范房屋销售环节的混乱现状，属于对购房者利益的保护行为，对开发商有一定的威慑作用。开发商在提供网上备案价格的时候，如果明显高于楼盘周边地区价格，会被要求说明原因，通过打折、优惠等措施下调后的实际价格也要求公布，使得标高价再打低折扣的手段行不通。

　　点评：“一房一价”在某种程度上很好地遏制了某些开发企业坐地起价、捂盘惜售的不良行为及做法。

　　关键词六：加息

　　2011年7月7日，央行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

　　这已是2011年央行第三次上调存贷款基准利率，此次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。粗略计算，三次加息之后，将使100万元20年商业贷款月供增约400元。

　　点评：基准利率的连续提升被业内视为降低房地产投资行为的有效手段，可大幅减少房地产市场内已存在的泡沫，但同时也给刚性需求的购房者带来一定程度的购房压力。

　　关键词七：零成交

　　从2011年6月底开始，沪上单月“零成交”楼盘开始涌现，尤其是总价较高的豪宅类产品成交更是极度低迷，据相关机构研究数据显示，单价在5万元以上的豪宅产品在2011年7月份近六成出现单月“零成交”的情况。

　　业内专家指出，“零成交”现象的出现，原因是多方面的，其一是购房者持币观望，致使市场成交低迷；而另一方面则是开发商“负隅顽抗”，想要等到政策松动的那一天到来，因此坚持不降价，这也加剧了观望气氛。

　　点评：“零成交”现象不会长久存在，随着库存的快速增加，将会倒逼房价松动，在交易活跃之后便会消失。

　　关键词八：股权转让

　　2011年下半年，房价下跌趋势明显，房企股权转让、并购等案例密集出现。地产业务突然遭到企业抛弃，不少非地产主业的公司纷纷剥离房地产业务，一些资金链紧绷的房企则急切地寻求股权转让。截至2011年12月上半月，去年共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元，创下历史新高。

　　上海在这一方面尤为明显，在2011年12月5日至11日一周内，房产股权转让成交案例就有11宗，成交金额达到17.13亿元。

　　与此同时，一些非主营房地产的企业则加速脱离地产，回归主业。如东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒等主业非地产业务的公司，从地产领域撤资或减少相关资产配置。

　　点评：大规模的项目股权转让标志着房地产市场又一次进入并购整合期。

　　关键词九：中介关门

　　自2011年8月份起，沪上二手房成交就步入了下行通道，2011年8月、9月的成交量仅维持在1万套左右，与2010年1.3万套的月平均值相去甚远。2011年10月，受累于一手房价的下跌，购房者对房价下跌预期不断加大，但业主仍不愿大幅让步，令二手房成交“雪上加霜”。

　　统计数据显示，2011年10月上海仅有8100套二手房成交。该数据对于上海近1万家中介门店而言意味着平摊后也无法成交一套。不少中介甚至面临数月颗粒无收的尴尬局面，巨大的市场压力令其被迫选择关门歇业，又一波上海中介关门潮拉开序幕。

　　时至2011年年底，据中介相关人士介绍，上海中介门店数量下滑了30%之多。

　　点评：在严峻的市场形势下，一些中介机构相应改变了运营方式，将主要精力放在了一手代理上，逐渐放弃二手房代理的业务。

　　关键词十：流拍

　　对于2011年的土地市场而言，“冷清”已经成为了其主基调，底价成交和低溢价率几乎成了土地市场的主旋律。虽然从2011年6月份开始，地方政府加快了土地出让速度，亦有大量住宅用地涌出，但由于楼市大环境的日益低迷导致了开发商拿地节奏逐渐放缓，拿地的方式也趋于理性化，不少地块最终以底价成交。

　　2011年8月份开始，上海市土地市场成交量一直呈下降趋势，并且近期土地流拍现象也愈加明显。2011年11月份，上海土地成交185.95公顷，创下了半年成交量新低。

　　据统计，仅2011年11月全国35个热点城市内流标和中止出让的地块就达到了117宗，比2011年10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。

　　点评：随着房地产市场调控的持续，市场中对于房地产市场看跌心态趋浓，导致开发商的资金回笼放缓，并且由于不断的降价打折，开发商的利益也受到不同程度的挤压，所以在双重压力的影响下，开发商入市拿地变得更加谨慎。

录入编辑：薛冬霞