早报记者 顾菁

　　9号线南延伸段将于今年年底竣工，明年年初正式通车，加上年初万达以总价6.21亿元入驻松江新城国际商务区，将打造上海第五个万达广场，这对于松江新城无疑是两大利好。

　　有专家认为，沿线房价在短期内可能较于其他新城板块的房价更为‘稳定’，或者是跌得‘少一些’。

目前松江新城板块内主要在售楼盘位于新城南片区（即俗称的松江老城区）、新城北片区（即狭义上所指的松江新城板块），未来整个松江新城板块东至区界铁路金山支线、南至申嘉湖高速、西至国道G1501（绕城高速）、北至辰花-卖新公路。 制图：苏瑾

　　沿线房价较稳定

　　根据之前上海城通公司副总经理浦玉良透露，轨交9号线南延伸段将在明年年初通车。通车后，松江新城将不再作为9号线终点站，9号南延伸线将设松江体育中心站、醉白池站、松江南站站。9号线南延伸工程还将对接沪杭客运专线松江南站，两线交会后，松江南站将成为上海西南一个新的交通枢纽。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，9号线南延伸段的开通，对于导入人口有一定的作用，可能由此而带来新的市场需求，会带来市场成交量层面的变化。但是楼市调控继续执行，今年来看，价格方面应该和宏观市场保持一致，整体市场应该在今年保持相对稳定，不会像其他轨交线路开通时，造成周边楼盘的大幅涨价。

　　搜房网数据监控中心提供的数据显示，9号线南延伸段辐射区域内共有6个在售楼盘，分别为汇民轩、万科金色华亭、嘉禾名邸、同济城市雅筑、云间名门天御和玉龙苑。在售房源基本都是90-150平方米的两房至四房，均价从13000元/平方米-17000元/平方米不等。

　　佑威机构执行董事黄志坚认为，“9号线南延伸段的开通对原本没有轨道交通的区域也就是松江新城南部区域而言是重大的利好，但是在当前这样的宏观调控背景下，这样的利好与调控的利空形成对冲，也就是说在大势要跌的情况下，这一利好或许只能让这附近的受益楼盘相较其他的项目跌得少一些。”

　　“性价比”不能降

　　据网上房地产统计数据显示，截至今年2月9日，松江新城新建商品房存量约为105.9万平方米，其中新城南片区（即俗称的松江老城区）为20.8万平方米，仅次于新城北片区（即狭义上所指的松江新城板块）的29.7万平方米，占松江区域总存量面积的19.6%。

　　另外，2011年全年新城南片区内合计新增住宅供应面积约为24.1万平方米，该段时期新建商品住宅成交面积则为16.8万平方米，供销水平约为1.43：1，呈现供大于求的局面。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，虽作为轨交通车后的直接受益区域，但新城南片区未来的成交水平仍更多地取决于市场整体的复苏情况。在节假日因素下开发商及购房者的入市积极性已下降，真正的龙年开局还要看一季度末的走势，而此后的“阳春行情”会成为2012年的“风向标”。

　　黄志坚告诉记者，相比其他几大新城，松江新城的库存量算是少的。这主要是由于松江新城发展得较早，目前市场上一手住宅的供应量有限。从去年的成交排行榜上不难看到，成交好的项目基本都是在价格上做出了一定的让步，最明显的就是去年松江新城北片区的销售冠军龙湖好望山，产品从精装改为毛坯降价销售取得了很好的销售成绩。

　　克而瑞研究中心高级研究经理林波表示，松江新城板块原本最大的优势就是高性价比，然而随着2009年-2010年房价的不断攀升，这一优势被逐渐弱化。虽然是较早发展的新城，但仍然存在商业配套不足的问题。

　　配套商业在崛起

　　2012年1月4日，在今年上海的首次土地拍卖会上，松江国际生态商务区9号地块被万达以总价6.21亿元收入囊中。该幅地块位于松江新城国际商务区内，距离9号线松江大学城站仅1.5公里，占地9.27万平方米，可建面积23.17万平方米，成交楼板价仅为2680元/平方米，将被打造成上海第五个万达广场。其实早在2011年10月万达在松江考察地块的消息就已传开。而此次正式签约，对整个松江新城而言，无疑是一大利好。

　　华鑫置业（集团）有限公司副总裁严峻亮告诉记者，“现在的新城模式，就是先做住宅，然后随着人流的逐渐导入，需求带动商业发展。松江新城板块内目前商业项目的规模体量都不是特别的大，规划布局也比较松散，大多数是住宅下的底商形式呈现，引进的业态没有经过规划比较混乱。由于没有产业人口的支撑，其商业多呈现双休日人满为患而工作日冷清的尴尬局面。”

　　“随着松江接下来一阶段大量商办用地的推出，尤其是办公研发类型的用地会给区域导入产业人口，让周一到周五有人流进去，这就会让松江新城商业的发展机会更大。实际上目前松江商业的量并不大，特别是生活性购物中心，也就是以超市和餐饮为带动的商场并不多。所以引进像万达这样包罗万象的大型购物中心，来满足当地居民的消费需求必不可少。”严峻亮指出。

　　严峻亮补充道，商业配套的发展是个漫长的培育过程，松江新城商业的发展起码还需要5-8年的培养时间，万达广场的落成对于当地的其他商业项目会产生不小的冲击，因为大型购物中心会造成商场周边人流的真空效应，这对希望在万达周边拿商业用地的发展商来说更是要谨慎考虑，在产品的定位和核心目标客户这一点上要走差异化路线。

市场回暖议价空间收窄

　　早报记者近日从各大二手房中介了解到，春节过后，松江新城板块的二手房市场出现了回暖迹象，带看量成倍增长的同时，成交量也在逐步回升。部分区域甚至出现一二手房倒挂现象。

　　一二手房倒挂

　　中原地产松江新城分行经理吕可灵表示，“春节后，松江新城板块的房地产市场出现回暖的迹象。虽然还是呈现出浓重的观望情绪，但成交量相比1月份已经好了很多。春节至今，中原在松江新城板块已成交10套二手房，一手房源也成交10套左右。成交房源都是由于结婚或是为孩子上学的需要，投资客尚处于观望状态。而卖家的心态基本平稳，有1万-2万元的溢价空间，少数急售的房源可直降10万元出售。”

　　汉宇地产新松江路分行经理苟武兵也表示，相比年前，松江新城板块的二手市场确实回暖了不少，就带看量已经较年前翻了一番，成交量也有了起色，卖家的议价空间也由年前的10%降到现在的5%左右，预计到3月成交量会有进一步回升。

　　苟武兵分析道，“这主要是年头贷款放松，同时，新的普通住宅标准的放宽，对板块内新纳入标准的二手房源是一大利好，受到市场尤其是刚性需求购房者的关注。”

　　“轨交沿线部分的二手房价始终坚挺，维持在15000-17000元/平方米，而东部区域在售的一手房价不过13000-14000元/平方米。区域板块出现一二手房倒挂现象。”吕可灵指出，这与二手房卖家的心态趋于稳定，对市场逐渐恢复信心有关，二手房价与去年年末相比没有下跌，同时，议价空间却有收窄的趋势。

　　南片区比较贵

　　9号线延伸段未来开通的三个轨交站点基本都位于松江老城区内，也就是现在规划上的松江新城南部区域。目前与新城北片区相比，老城区虽离市区较远，且无轨道交通，但因板块内配套齐全，其二手房源单价相较新城北片区的二手房普遍更高。

　　老城区以小面积的老式房源为主，而新城板块则以大面积的次新房为主。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，同样90万元的价格在新城北片区内可购得75平方米的房源，在新城南片区内则只可购置60平方米的两房。

　　黄河滔指出，上述两区域内的潜在购房群体并不冲突，新城北片区以外省市购房人群为主，该群体主要为在徐家汇区域上班的白领，在重视价格的同时也较为在意公司与居住地之间的距离；而新城南片区因无轨道交通但配套较为成熟，则多受松江本地居民喜爱，潜在购房群体也由这部分人群构成。

　　对于9号线南延伸段开通后的市场情况，黄河滔则认为，在如今政策调控及价格预期向下情况下，9号线延伸段开通后对新城南片区的短期直接利好可能并不会特别明显。首先在于南延伸段附近多为已建成的二手老房源。其次该延伸段早在2009年末即已宣布开工，市场对老城区的炒作也早已出现，板块内房源价格涨幅空间被提前透支，致使如今其房源价格已高于新城北片区部分房源。预计该利好产生的聚集效应将在未来中长期逐步地缓慢出现。

快速接轨市区更宜居

　　上海同茗置业有限公司副总经理林涛

　　东方早报：松江新城板块的优势是什么？

　　林涛：松江新城从环境上来说是一个比较适宜居住的区域板块，但是由于离市区的空间距离比较远，在人口导入上会遇到一些困难。轨交9号线延伸段的开通拉近了松江与市区的距离， 新城南部地区的居民出行也更加便利。

　　加之年初万达在轨交站附近拿地，会在这里建新的万达广场将改善区域的商业配套，所以我们对于整个区域的发展很有信心。

　　东方早报：面对当前宏观调控下的市场低迷，有怎样的应对举措？

　　林涛：确实现在关注同济城市雅筑项目的客户还是很多，但调控大势下，客户更多的是看价格而非产品本身，有很多客户表示，现在房子价格都在降，你们降价我们就买。但目前而言考虑到我们的成本问题，暂时没有考虑要以降价的方式来促销。还是希望客户可以看到我们产品本身的品质。

　　东方早报：同济城市雅筑项目最大的优势在哪里？

　　林涛：最大的优势是我们的产品力。

　　首先，我们的产品规划做得很好，楼栋采用错开的设计，这样楼栋之间最大达到42米的间距，互相之间不会影响采光和景观，小区的绿化率也很高。同时，我们选用的建材和外立面的设计在松江新城南部可以说是做到了标杆。

商业服务完善更便民

　　万科金色华亭项目经理石可

　　东方早报：9号线南延伸段的开通对于松江新城板块的市场带来哪些影响？

　　石可：轨道交通开通势必会给区域带来人流，也方便了居民出行，还使新城北片区和新城南片区之间的结合更为紧密。同时更多的是随之而来的更完善的商业、服务业配套，从而方便了附近居民的生活。

　　东方早报：万科金色华亭项目最大的特点是什么？

　　石可：我们项目最大的优势还是在其本身的产品，户型设计可以达到90平方米的面积做到三房的设计，满足了年轻家庭的成长空间。

　　同时，万科的精装修也是经过专业设计师精心的设计，收纳空间整体解决方案很好地帮助客户解决日常生活中的收纳问题，不仅省下了客户装修的精力和时间，还帮客户省了一大笔装修费用。万科口碑良好的物业服务，也是客户选择我们的重要原因。

　　东方早报：面对市场低迷，万科金色华亭采取怎样的营销手段来应对市场？

　　石可：万科金色华亭项目从去年年底开盘至今，第一批150套的房源已经销售85%，我们也会搞一些活动来吸引客户，但是并没有价格上的太多让步，我们更希望客户可以看到我们优秀的产品从而做出选择。

新城规模能级提升

　　2011年5月19日在上海市规划和国土资源管理局网站上公布的《松江新城总体规划修改2010-2020公众参与草案》提出，松江新城的面积将由60平方公里拓展至160平方公里，人口也将由60万扩容至110万。

　　松江新城于10年前启动建设，是上海率先试点并基本建成的新城。“十一五”末，松江新城已经基本建成。实际上到2010年底，新城的居住人口已突破原定标准，原有的基础和配套等已很难满足发展的需求，急需进一步增强新城规模能级，充分发挥其在优化空间、集聚人口、完善功能、保障发展中的关键作用。

　　在新一轮规划中，松江新城将一直延伸到黄浦江畔的生态涵养林附近。将由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。

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